Особенности национального градостроительства в ковидный период

Градостроительная политика любого города отражается в наборе документов, складывающихся в определённую иерархию. В нашей стране иерархия принята примерно такая: на первом месте идёт Генеральный план, далее — План землепользования и застройки, ну и далее уже Генеральный план застройки участка и т. д. 

Генеральный план (он же «генплан») представляет собой перспективный план развития города и определяет общие принципы градостроительного устройства города, ставит общие цели, устанавливает принципы развития и ограничения. При этом план этот должен НАУЧНО ОБОСНОВАННЫМ. В противном случае, если пуститься в волюнтаризм и анархию, проигнорировав научные принципы и здравый смысл при разработке генплана, город, вместо гармоничного развития, получит неконтролируемое нагромождение взаимно несочетаемых объектов, которые будут нарушать все мыслимые нормы, правила и стандарты (которые, заметим, разрабатывались ещё во времена СССР как раз на научной основе, исходя из объективных законов физики, химии, медицины, биологии и т. д.). Можно ли будет говорить в таком городе о комфорте, безопасности, стабильности, устойчивости инфраструктуры? Способен ли будет такой город безопасно пережить возможные природные катаклизмы, техногенные аварии, не говоря уже о возможных терактах и военных действиях? Ведь были уже в нашей истории и аварии АЭС и других ядерных объектов, и химические аварии, и лесные пожары, и смерчи, и землетрясения, и наводнения, и теракты, и даже войны, и опыт экстренного спасения жителей и последующего преодоления последствий накопился немалый. 

Генпланов Москвы за всю её историю было несколько, действующий был принят десять лет назад, в 2010 году.

Следующий документ в иерархии — Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, местных и региональных органов государственной власти, и устанавливает он территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения ПЗЗ и порядок внесения в этот документ изменений. В ПЗЗ включается описательная часть и картографическая. Картографическая показывает границы зон, участков, их назначение, виды разрешённого использования (ВРИ), а также предельные параметры застройки — плотность (кв.м/га), этажность, высотность (предельная высота здания в метрах).

В Москве общегородские ПЗЗ были приняты после достаточно скандальных (ну а какими они у нас ещё бывают?) публичных слушаний в марте 2017 года. В итоге появился набор «Книг», где первая книга содержит общие сведения, а дальше идёт набор своеобразных Книг-атласов по округам, содержащих картографические схемы с указанием фактических параметров участков для каждого административного округа.

Качество этого документа, конечно, оставляет желать… Недосмотрели тогда мы, жители, увы, и проглядели, что в этих атласах полно фактических ошибок. Ну да ладно — казалось бы, есть же процедура внесения изменений в ПЗЗ, достаточно сделать проект изменений и провести процедуру публичных слушаний по нему. Так-то оно так, да не совсем так. Как говорил Станислав Ежи Лец — «в действительности всё совсем не так, как на самом деле». Дьявол-то, как известно, кроется в деталях.

Можно ли внести изменения в ПЗЗ? Можно. Как? Инициировав проект по внесению изменений. Кто может инициировать? «Вооооооот», как говорил юморист Задорнов. 

Нет, формально, конечно, граждане тоже могут… попытаться. У нас же есть и 3-я статья Конституции, и местное самоуправление (да, уже можно смеяться). 

На деле же, конечно, всё это делается по инициативе либо городских властей — дабы привлечь инвестора на потенциально привлекательную для застройщика площадку, либо по инициативе самого застройщика, которому понравился участок. Заказчиком же проекта изменений чаще всего (почти всегда?) оказывается Москомархитектура. 

Как это происходит. Москомархитектура выпускает постановление о разработке проекта по внесению изменений ПЗЗ какой-либо территории. Делается проект (кем — отдельная тема; должна работать уполномоченная проектная организация, специализирующаяся на разработке градостроительных проектов), который выставляется на публичные слушания, после прохождения которых, если городская градостроительная-земельная комиссия (ГЗК) проект по итогам слушаний утверждает, меняются ПЗЗ, и если там предусмотрено новое строительство (чаще всего — после сноса/уничтожения того, что на территории находится), то делается ещё и проект ГПЗУ — градостроительного плана застройки участка. 

Но Москву-то не зря в народе прозвали «нерезиновой». Пускает она, конечно, метастазы свои периодически в область — но места-то уже нет. Разве что вверх (что и делают). Но всё же как-то «вкуснее» взять участок поближе к центру, даже если он занят. Кем, чем — отдельная тема. А ведь чтобы взять то, что уже занято, нужно же какое-то обоснование придумать. И придумали. Реновацию, например. Или «Комплексное устойчивое развитие территории», сокращённо КУРТ. (Курт, Фриц, Ганс… А почему не Адольф? Один Адольф уже пытался Москву разрушить — не смог. Теперь очередь КУРТа?). Ну и любимая тема московского стройкомплекса и застройщиков — «редевелопмент промзон».

С промзонами, с одной стороны, всё ясно — были заводы да фабрики, НИИ да КБ, сплыли в лихие 90-е (и тучные нулевые), место пустует, давай застраивать. 

С точки зрения градостроительства и прочего урбанизма подход, конечно, правильный — территория простаивать не должна, должна работать. Но как? На всё у наших властей один ответ — застройка. Жилая, либо торгово-развлекательные объекты, или «общественно-деловая» (офисные центры). Школы, поликлиники, больницы? Ну, если только коммерческие, или уж если совсем народ громко потребует. Гешефта-то с них почти нет. А вот жильё, да коммерческое — это завсегда и с превеликим удовольствием. Правда, про нормативы и сбалансированность почему-то забывают — но тут как не вспомнить процитированного Карлом Марксом английского экономиста Томаса Даннинга про 300% прибыли и преступления, на которые при такой норме прибыли готов пойти капитал (застройщиков-то государственных у нас уже нет). Удобство, экологичность, безопасность? Зачем — ведь есть гешефт. 

Так вот, про промзоны. Было ещё в 2006 году издано постановление мэрии (№836-ПП от 24.10.2006) «О территориях промышленных зон города Москвы», в котором были указаны так называемые промышленные или производственные зоны. Номера были даны, границы определены. Казалось бы, замечательная тема — сделать учёт территорий такого типа. Но и в этой бочке мёда (мэром-то пчеловод тогда был) не обошлось без традиционно полагающейся ложки дёгтя. Суть в том, что производственной территорией по определению из градостроительного кодекса считается «территория, предназначенная для размещения производственных объектов». Промышленные зоны (это уже в другом документе, в Своде правил — СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений») определяется как «зоны размещения промышленных предприятий, требующие устройства санитарно-защитных зон шириной более 50 м, а также железнодорожных подъездных путей». Ну и чтобы уж совсем точно определиться с тем, что такое промзона или производственная зона, приведём определение «производственного объекта» (которые должны размещаться в «производственных зонах») — из СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий)» — «производственный объект: Предприятия различных отраслей промышленного и сельскохозяйственного назначения, в том числе склады, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта), объекты связи, коммунальные объекты». 

Из всего этого следует простой и очевидный вывод, что ни жилые дома, ни дворы, н парки, ни скверы, ни стадионы, ни школы, ни поликлиники, ни даже предмет лютой ненависти и поистине маниакального уничтожения нынешних московских властей — частные гаражи — не могут быть промзонами по определению. 

Но если нельзя, но очень хочется — то… Вот так в состав, например, «Промзоны 52а Свиблово» попали и жилые дома, и гаражи, и дворы. Причём даже капитальные ГСК, которые построены ещё в 1960-е годы на земле, которая НИКОГДА производственной не была. Да и жилые дома, которые вошли в эту промзону, были построены хоть и после того, как были закрыты некоторые производственные объекты (лаборатории и экспериментальные цеха) двух НИИ, но задолго до выпуска этого постановления 2006 года — причём некоторые дома были построены ещё при СССР.

Глупость? Безусловно! Надо исправлять? Надо! И когда почти год назад стройкомплекс Москвы заявил о будущих планах редевелопмента промзоны Свиблово, жители подняли шум, и вроде как проблема частично решилась, границы поправили, хотя и не полностью — но всё же на сайте стройкомплекса Москвы схема границ «Промзоны 52а» уже отличалась от первоначальной ошибочной. 

Но, как говорят нам в телевизионной рекламе, «и это ещё не всё!». В ПЗЗ многих  участков в границах того, что называется «промзона 52а», есть пустые места — хотя на этих территориях давно существуют объекты капитального строительства, и действующие, а не закрытые — в т.ч. и три гаражных кооператива, где все гаражи (в отличие от большинства московских гаражей, которые так любят сносить московские власти) оформлены в собственность и поставлены на кадастровый учёт. Но нет их в ПЗЗ. Контуры на карте есть — а кода ВРИ и предельных параметров застройки — нет. Пустота. Как получилось и почему — вопрос сложный, и очевидно, проблему решать надо. Хотя до поры, как говорится, ничто не предвещало беды, да и владельцы ничего не знали — не было оснований штудировать ПЗЗ и прочую градостроительную документацию, ведь свидетельства о собственности и данные кадастрового учёта на руках, налоги на имущество с них исправно платятся, коммунальные платежи тоже.

Но вот появляется на свет распоряжение Москомархитектуры о том, что в рамках того самого КУРТ нужно-де провести работы по изменению ПЗЗ. Опубликовали его, конечно — но разве нужно сидеть жителям (и владельцам гаражей) круглосуточно и мониторить новости и выпуск директив про их район? Оказалось, нужно — и это, кстати, сыграло свою роль в своевременном обнаружении того, что, видимо, хотели протащить тихой сапой, но не вышло. Впрочем, об этом чуть позже. 

Так вот, постановление это предполагало не просто актуализировать ПЗЗ, что было бы разумно и правильно. Нет, не в этом цель. Цель — застроить пока ещё тихий и уютный уголок, каким был и пока остаётся микрорайон Институт Пути в районе Свиблово. А значит — надо изыскать возможность высвободить территорию под застройку. И вот на свет появляется «проект внесения изменений в ПЗЗ промзоны 52а Свиблово», который выставляется на публичные слушания. И проект, разумеется, предполагает снос гаражей (машины, соответственно — во дворы, которые и так уже забиты) и новое строительство. Но жители же могут возразить против такого проекта, приняв участие в публичных слушаниях (общественных обсуждениях). Ведь были же уже прецеденты (в т.ч. И в Свиблово), когда после протестов жителей проекты отменяли. В чём, казалось бы, проблема?

А вот тут-то и начинается самое интересное. 

Во-первых, публичные слушания и общественные обсуждения с недавних пор для удобства уравняли для градостроительных проектов. В чём между ними разница, не скажет, наверно, уже никто (хотя она и была прописана в Федеральном законе «Об основах общественного контроля в Российской Федерации»). Но это ни на что бы не повлияло само по себе, если бы не развитие этой идеи, и получилось…

…Во-вторых. Слушания перевели в электронный вид, причём в Москве для их проведения решили использовать портал «Активный гражданин» (АГ). Закрепили это постановлением мэрии № 448-ПП от 30.04.19 «О порядке организации и проведения публичных слушаний и общественных обсуждений». А в период самоизоляции весной 2020 года добавили несколько пунктов, так что теперь участвовать можно только электронно. Стало быть, те, кто мог бы быть участником слушаний (обсуждений) по закону, но не имеет доступа в интернет (многие пенсионеры), автоматически из участия в судьбе района исключаются. Ну и да, экспозиция теперь тоже только электронная. И если там будут графические материалы (схемы, планы, карты) в неудачной компоновке, до такой степени неудачной, что разглядеть что-либо проблематично или вообще невозможно, то это тоже теперь проблема жителя, желающего реализовать своё законное право на участие в судьбе своего района. 

В-третьих, на АГ профиль пользователя хоть и свой, но авторизация связана с профилем на муниципальном портале госуслуг Мос.ру. А в этом профиле должно быть всё — и ФИО (что естественно), и адрес прописки, и адрес места работы, и адреса недвижимости, которой человек владеет в Москве. Если чего-либо из этого нет, до голосования не допустит. 

Но и этого им показалось мало. И получилось…

… В-четвёртых. Они (те, кто организует и проводит общественные обсуждения на АГ) стали трактовать слово «территория» из формулировки про право на участие не как район, как это было раньше, а как территория в границах проекта. В итоге по многим промзонам или общественным территориям, где нет ни жилья, ни гаражей, жители вообще НИКАК не могут поучаствовать — как это случилось со слушаниями на стадионе Искра в Ростокино. 

В-пятых. Оповещений в официальных районных СМИ и на сайте управы больше нет. И не будет, видимо. Потому что оповещение есть только на самом АГ — на почту придёт, если уже зарегистрирован, как пользователь АГ. И не важно, что ты можешь быть владельцем недвижимости на территории, по которой ведутся обсуждения. Даже и не подумают уведомить — и по упомянутому выше постановлению 448-ПП будут формально правы (хотя само постановление противоречит ряду федеральных законов и даже Конституции). Как же мы узнали о слушаниях (общественных обсуждениях)? Да просто — некоторые жители, привыкнув уже ждать подвоха от властей города и района, просто стали периодически мониторить разные источники — сайты управы и префектуры, сайт Мос.ру, и тот же АГ. Вот, не зря, как оказалось…

Что же касается нашего проекта по «Промзоне 52а», то самое большое удивление вызвал факт того, что под видом проекта в материалы на экспозицию выложили… обезличенные картинки и текст. Без подписей, без печатей, без виз, без реквизитов. Никаких данных о том, кто разрабатывал, кто заказчик, кто и когда утвердил, кто согласовал. Т.е. не документ, не проектную документацию — а просто картинки. Даже не сканы с титульных листов, на которых есть все необходимые сведения и визы. Для жителей, изучавших материалы, это было практически шоком — ведь среди них есть и юристы, и инженеры. И увидеть ТАКОЕ в качестве материала для общественного обсуждения, по итогам которого должно быть принято судьбоносное для района решение… И не надо было быть дельфийским оракулом, чтобы предположить, что заинтересованные лица легко смогут материалы подменить. И мы не ошиблись в предположениях — но надо же такому случиться, что инициаторы даже не стали дожидаться окончания слушаний: всё та же Москомархитектура выпустила новое постановление об изменении предыдущего, где, ссылаясь на техническую ошибку, внесла серьёзные правки в материал (опять же, без подписей, печатей, дат и согласующих виз), который даже не был обновлён на АГ. А обсуждение к моменту публикации уже завершилось. Но проект почему-то не был отозван, и слушания не отменены, хотя любой, кто знаком с правилами документооборота или проектной деятельностью, прекрасно знает, что в подобных случаях обязательно проводится отзыв документа и направление на доработку и повторное согласование. 

Ну а что же нам предлагают вместо наших гаражей и части бывшей производственной территории? Нетрудно догадаться — жилую и «общественно-деловую» застройку. Хотя район Свиблово по плотности населения и так уже может конкурировать с лидерами мирового антирейтинга плотности населения — на первом месте индийский Мумбаи с 20 тысячами человек на кв.км, на втором — индонезийская Джакарта с 15 тыс.чел/кв.км, а Свиблово уже на подходе, обогнало даже нигерийский Лагос с его 13,8 тыс. А если учесть, что сейчас в процессе заселения ещё несколько коммерческих ЖК в районе, наверно, Свиблово может претендовать и на лидерство в этом АНТИрейтинге. Только вот разве это достижение? 

Ведь такая плотность населения – это не только дискомфорт жителей и нарушение конституционного права ВСЕХ граждан на комфортную среду, наносящие прямой вред здоровью, эмоциональному и психологическому состоянию людей, но и реальная угроза безопасности, поскольку в случае эпидемии (как сейчас, при пандемии COVID-19) значительно возрастает риск распространения инфекции и снижается эффективность противоэпидемических мероприятий, а в случае чрезвычайных ситуаций (стихийные бедствия, техногенные аварии и катастрофы, террористические акты, военные действия) эвакуация населения из района со сверхвысокой плотностью станет просто невозможна, превратив район в братскую могилу для его жителей. И это ещё без учёта того, что инфраструктура (инженерные сети, дорожная сеть, социальные объекты — школы, поликлиники, магазины) у нас еле справляется с нынешней нагрузкой: заложена она была в расчёте на совсем иную плотность населения, а инженерные сети и коммуникации достаточно сильно изношены и могут не выдержать увеличения нагрузки. 

Казалось бы, всё, что описано выше — локальная проблема одного района, и даже не всего района, а трёх гаражных кооперативов, владельцы гаражных боксов в которых не хотят «пойти навстречу развитию города». Под таким соусом сейчас идут комментарии от провластных СМИ и групп в соцсетях. Но беда-то общая. Не зря же всё та же Москомархитектура (не иначе — на волне обострения ограничений в связи с коронавирусом) за один только день, 30 октября, объявила НЕСКОЛЬКО ДЕСЯТКОВ обсуждений по разным районам — и все они по одной схеме: «активный гражданин», недопуск тех, у кого нет интернета, недопуск тех, у кого нет зарегистрированной недвижимости в пределах границ проекта и т. д. 

Остановить этот беспредел надо сейчас. Пока ещё есть возможность оставаться в правовом поле. Можно и нужно писать обращения в инстанции и надзорные органы — это пока ещё работает. Не поможет прокуратура — в суд. Кстати, в прокуратуру хорошо бы подать на предмет возможного присутствия в действиях инициаторов и организаторов слушаний (общественных обсуждений) состава преступления по статье 159 УК «Мошенничество» (впрочем, статей и поболее наберётся, был бы хороший юрист) — наш пример с заменой материалов постфактум тому доказательство. 

Как бы то ни было, оценивая сложившуюся в стране и городе общую ситуацию —  экономическую, социальную, политическую, учитывая запредельную коррупцию, в т.ч. при реализации градостроительных проектов, массовое нарушение конституционного права граждан на благоприятную среду, включая уплотнительную застройку, вырубку парков и скверов, уничтожение памятников истории и архитектуры, принудительное противозаконное изъятие и уничтожение собственности, в т.ч. недвижимого имущества граждан, регулярное игнорирование властями истинных потребностей и чаяний населения в угоду интересам частных коммерческих застройщиков, просто недопустимо провоцировать рост социальной напряжённости и недовольства населения действиями (или бездействием) властей. Иначе может грянуть «бессмысленный и беспощадный». А оно нам надо?

Борис Зверев

Подписывайтесь на наш Telegram, чтобы быть в курсе самых важных новостей. Для этого достаточно иметь Telegram на любом устройстве, пройти по ссылке и нажать кнопку Join. Также вступайте в наш чат.