Правда о ДОМ.РФ от обманутых дольщиков ЖК «SKY City»

Жилой комплекс “Sky City” по адресу: г. Москва, ул. Бочкова, вл. 11а, корп. 23, корп. 15 был включен в программу достройки проблемных объектов СУ-155. На его завершение были заложены средства, выделенные из бюджета на все объекты СУ-155 в размере 39млрд. руб. (данная сумма неоднократно пересматривалась).

В ранних интервью руководитель банка Российский капитал, Михаил Кузовлев говорил про наш объект следующее:

«Мы переговоры (с ВТБ – прим.) ведем исключительно ради дольщиков. Там достаточно большое количество обременений, чтобы проект начать необходимо единоразовое финансирование в размере около 5 млрд руб.», — сказал М.Кузовлев.
«Мы в процессе финализации переговоров с ВТБ и другими кредиторами о том, чтобы завершить сделку. Будем ли мы это достраивать сами или «пакетируем» в виде сделки и продадим кому-то, но с обязательством обеспечить 1 тыс. 116 дольщиков квартирами, пока не знаю», — добавил М.Кузовлев.

При этом пресс-служба Москомстройинвеста сообщала, что банк «Российский капитал» и группа ВТБ договорились об условиях уступки прав требования по кредитным договорам к ОАО «Калибровский завод», правообладателю земельного участка по адресу: ул. Бочкова, вл. 11А, корп. 15, 23, где в настоящее время приостановлено строительство жилых домов

Позднее риторика поменялась:

«Не удалось сохранить одну из самых перспективных площадок, на улице Бочкова, 11а»,— пояснил снижение Михаил Кузовлев. Этот участок оказался в залоге у ВТБ, стороны не договорились о цене, и его на торгах купила Capital group вместе с обязательствами перед пайщиками. (Газета «Коммерсантъ» №51 от 27.03.2018, стр. 10) 

Что произошло позже: 

земельный участок был выкуплен на торгах структурами Capital group. Примечательно, как был выкуплен участок…

По заказу конкурсного управляющего ОАО «Калибровский завод» Пименова Евгения Романовича (ИНН 713304058444) была проведена бессовестная оценка (отчет об оценке датирован 13.01.2017г.)стоимости права долгосрочной аренды 7Га земли в Останкинском районе. Право долгосрочной аренды было оценено в 981млн. руб.! Оценщиком выступила ООО «Международный центр оценки и консалтинга» (ИНН 3255517009) 

Заказчиком были представлены следующие материалы для оценки рыночной стоимости:

· Копия договора аренды земельного участка № М-02-001594от 10.01.1995г.; 

· Копия выписки из ЕГРП от 07.04.2016 № 77/100/079/2016-431.

В указанных документах на земельный участок был установлен следующий Разрешенный вид использования — для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, эксплуатации существующих зданий с целью изготовления санитарнотехнических кабин и других материалов, конструкций для жилищного, санитарно-культурного и инженерного строительства (площадь-69947кв.м.) и оказание услуг по ремонту и мойке автотранспорта (площадь 220 кв.м.)

Очевидно, что если оценщик исходил из того, что земельный участок может использоваться для производства сантех кабин, не мог быть сделан иной вывод, кроме:

«Таким образом, характер использования определен и оценщик не располагает фактическими данными по возможности изменения категории и разрешенного использования и связанного с этим временного периода.» (стр 27 отчета об оценке).

Тут есть одна особенность – с 2013г. СУ-155 до своего печального банкротства, вело активную деятельность по изменению вида разрешенного использования земельного участка на многоквартирную застройку. Вопрос неоднократно рассматривался на ГЗК при председательстве Мэра Москвы (Протокол ГЗК №5 от 13.02.2014г., п. 5, Протокол ГЗК №44 от 25.12.2014г., п. 8,  Протокол ГЗК №33 от 08.10.2015г., п. 37 – протоколы были любезно предоставлены Москомстройинвестом только после судебного запроса). Было вынесено решение о разработке проекта планировки территории (ППТ). Данный проект был разработан (о чем есть подтверждение Москомархитектуры, исх. № МКА-20-5414/8-1 от 19.06.2018г.), успешно прошел публичные слушания (материалы представлены на сайте Управы района Останкино) и учитывал возможность размещения на указанной территории: 

“Основные виды разрешенного использования:

— объекты размещения жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования многоквартирных жилых домов (2002 01)…

…Предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений,

сооружений – 110 м.

Иные показатели:

Суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен – 210 500 кв.м,

в том числе:

— жилая – 147 500 кв.м

Площадь отдельно стоящих и встроено-пристроенных помещений, включая

поликлинику, пункт охраны порядка, молочно-раздаточный пункт, ДОУ и др. соц.,

объекты для обслуживания жителей микрорайона – 63 000 кв.м.

Количество машиномест – 2 500 м/м.”

В сумме 210 500 кв.м. недвижимости в Останкинском районе при средних ценах на момент оценивания 200 т.р. за 1 кв.м. дают возможность потенциальной выручки 42 млрд. руб., при средней себестоимости строительства (с учетом коммуникаций) 70 т.р. за 1 кв.м., тогда чистая прибыль составит:

(200 т.р. – 70 т.р.) * 210 500 кв.м. = 27,365 млрд. руб.

Таким образом, как может стоить земля 981 млн. рублей, на которой можно извлечь потенциальный доход в 27 раз выше цены покупки?! Достаточно простые вещи, которые ни оценщик, ни конкурсный управляющий не учли. Очевидно, что в задачи конкурсного управляющего просто не входило извлечение максимальной прибыли из активов банкрота, поэтому оценщику не были предоставлены материалы, которые могли существенно повлиять на результаты оценки.

Вот, на что еще стоит обратить внимание.

На сегодня основным документом, определяющим параметры возможного строительства являются Правила землепользования и застройки г. Москвы (ПЗЗ) – они устанавливают ВРИ земли и предельные параметры нового строительства. Оповещение о проведении публичных слушаний по утверждению ПЗЗ были выложены в информационных источниках 29.11.2016г. 

Подготовка проекта ПЗЗ велась по заказу Москомархитектуры задолго до общественных обсуждений. Если на территорию был разработан проект планировки территории (ППТ), то в проекте ПЗЗ учитывались сведения о предельных параметрах застройки, предусмотренные в ППТ. Заключение о результатах публичных слушаний были опубликованы также 13.01.2017г. (протокол Городской комиссии находится в открытых источниках)

Получается, что оценщик анализировал стоимость земли исходя из того, что на ней возможно производство сантех кабин. При этом параллельно в городе был разработан и прошел общественные обсуждения документ, который предусматривал изменение разрешенного использование земельного участка под многоквартирную застройку исходя из обоснований, разработанных ранее СУ-155 в проекте планировки территории  производственной зоны № 14-1, в границах промышленной зоны № 14 «Калибр» (Бочкова ул., вл.11А). И именно в день, когда Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы под председательством Хуснуллина М.Ш. утвердила результаты публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки г. Москвы, именно в этот день 13.01.2017г. оценщик сдал свою работу по «сантех кабинам».

И если со старым ВРИ кадастровая стоимость земли была 1 347 889 124,91 руб., то после того как 28.03.2017г. было выпущено постановление правительства Москвы №120-ПП «об утверждении Правил землепользования и застройки г. Москвы», кадастровая стоимость участка возросла до 5 136 775 210,95 руб.!!! (выписка из публичной кадастровой карты приложена к настоящему письму).

Обратите внимание, что аукцион по продаже земли состоялся 07.03.2017г., за 3 недели до выпуска постановления правительства Москвы № 120-ПП от 28.03.2017г., при этом фактически содержание данного постановления было известно еще 13.01.2017г.!

Также необходимо обратить внимание, что в период проведения оценки земли Москомархитектура выпустила ГПЗУ №RU77-174000-019016 от 25.11.2016г. – запрещающее любое новое строительство (в приложение указанное ГПЗУ и внутренняя переписка Москомархитектуры). Позднее на судебных заседаниях конкурсный управляющий пытался использовать данное ГПЗУ для подтверждения правильности выводов оценщика.

Вместе с тем, позднее Москомархитектурой была допущена очень грубая ошибка: после утверждения Правил землепользования и застройки г. Москвы, по заказу ООО «Промсоюз», Москомархитектура выпустила новый ГПЗУ № RU77174000-031826 от 28.07.2017г. – который разрешал многоквартирную застройку суммарной площадью 210 500 кв.м. недвижимости и ссылался на Протокол решения ГЗК №5 от 13.02.2014г., которое было получено когда площадку осваивал СУ-155. Москомархитектура поспешила исправить данную неточность, была выпущено новое ГПЗУ № RU77174000-033411 от 12.09.2017г., в котором обличающая ссылка на протокол ГЗК была удалена! Последний ГПЗУ до сих пор красуется на сайте ДОМ.РФ в разделе проектная документация.

Итак, почему же мы так цепляемся за явно заниженную стоимость продажи земельного участка. Дело в том, что Capital Group, как мы ранее указывали, проигнорировал наше требование о передаче квартир. И это несмотря на то, что объект был в числе проблемных объектов СУ-155 и мы имели вступившие в силу решения Арбитражного суда Московской области о включении в реестр на передачу квартир на ул. Бочкова. (копия решений прилагается). Поскольку спасение утопающих дело рук утопающих, а государственный санатор переложил ответственность перед нами на Capital group, мы были вынуждены обратиться в Арбитражный суд Москвы в рамках дела о банкротсве Калибровского завода с требованием о признании завода застройщиком. Это позволило бы нам включиться в реестр и претендовать на компенсацию за приобретенные, но не полученные квартиры, в виде средств от продажи права аренды земельного участка. 

И вот тут начался настоящий цирк!

На всех судебных заседаниях представители ВТБ (БМ-Банк) отрицали 2 очевидные вещи:

  • что Калибровский завод имел какое-либо отношение к СУ-155 (через цепочку юр. лиц обе компании принадлежали недавнему кандидату в мэры Москвы М.Д. Балакину) и поэтому был непричастен к деятельности по застройке своей же территории;
  • что на земельном участке вообще велось какое-либо строительство жилого комплекса, для чего банк вместо профессиональных экспертов приглашал на территорию завода нотариуса — тот фиксировал, что вроде бы видел котлован, а вроде и нет…

Для признания юридического лица застройщиком и применения к нему правил параграфа 7 ФЗ «о несостоятельности (банкротстве)», нужно доказать, что юридическое лицо обладало земельным участком под застройку, осуществляло строительство и привлекало средства дольщиков, что ВТБ никак не мог допустить, иначе возникал риск, что появятся дольщики которые потребуют компенсаций за приобретенные квартиры из средств от реализации прав аренды земельного участка. Напомним, право аренды было реализовано за 1,26 млрд. руб. и БМ-Банк (он же ВТБ) рассчитывал на получение этих средств.

Что в это время делали структуры, которые по заверению властей, выполняли обязательства перед обманутыми дольщиками: 

— Российский капитал соглашался со всеми доводами ВТБ (протоколы судебных заседаний прилагаем), что полностью противоречило раним интервью господина Кузовлева;

— Capital group публиковал в коммерсанте новости что мошенники пытаются оспорить их права на земельный участок 

При этом СМИ перевирали факты как могли… Позднее один из авторов статей написал нам: 

«это Московская площадка где продается все и за любые деньги».

Capital group пошел еще дальше и подал на нас заявление в МВД о мошенничестве, куда нас поочередно приглашали для дачи показаний по надуманному обвинению («Коммерсантъ» от 01.10.2017, 20:02). В последствии в материалы дела было приобщено письмо МВД, где наречия «возможно» и «вероятно» использовались в каждом предложении, судом данный отзыв принят во внимание не был.

— Москомстройинвест на наши жалобы написал фактически что ничем помочь не может (ответ прилагаем). 

— Примерно такую же позицию занял и Минстрой РФ (ответ прилагаем). 

Вот такая вот достройка проблемного объекта, где хотели тихонько продать актив, а в итоге дело подпортили обманутые дольщики.

В результате того, что мы приобрели 5 лет назад квартиры в объекте СУ-155 было сделано следующее:

  • квартиры мы не получили!
  • компенсацию не получили!
  • в СМИ нас оклеветали!
  • власти про нас забыли!
  • А морального вреда причинили в разы больше материального!

При этом требование на квартиры мы самостоятельно признали в рамках банкротства СУ-155. Также самостоятельно за 2 года судов признали ОАО «Калибровский завод» застройщиком с применением правил параграфа 7 и теперь ожидаем следующего заседания 25.09.2019г., на котором будем признавать свое требование на часть средств от реализации территории Калибровского завода!

Между тем Российский капитал поменял руководство и название (теперь он носит гордое звание ДОМ.РФ) и палец об палец не ударил чтобы решить нашу проблему. А Capital group продал спорную землю господину Вексельбергу, который строит там жилой комплекс «I Love»  и реализует квартиры по цене от 200 т.р. за метр.

Удивительно, теперь на ней можно строить жилье, а когда Capital group покупали землю, ее потенциал был ограничен производством сантех кабин…

Резюмируя, в этом деле множество сомнительных эпизодов, вопросы должны быть:

— у Счетной палаты РФ к банку Российский капитал, потому что удивительным образом банк не смог урегулировать задолженность на сотни миллионов перед группой ВТБ (БМ-Банк) ради актива, который мог принести миллиардные прибыли.

— у Прокуратуры к группе лиц, которая способствовала занижению стоимость земли для последующей продажи на торгах Capital group.

— к Минстрою РФ и Правительству Москвы в лице Москомстройинвеста – откровенно проигнорировали наши жалобы и приняли сторону других лиц.

Мы просим провести всесторонне расследование и привлечь к ответственности:

  • тогдашнее руководство банка Российский капитал под предводительством Михаила Кузовлева, 
  • Правительство Москвы в лице сотрудников Москомстройинвеста и Москомархитектуры, 
  • Минстрой РФ, 
  • конкурсного управляющего Пименова Е.Р. и привлеченных оценщиков в деле о банкротстве ОАО «Калибровский завод», 
  • group, который оклеветал часть дольщиков, пытался запугать нас через силовые структуры и вовсе не исполнил переданные ему обязательства по удовлетворению наших требований на жилье.

Приложение:

  1. ГПЗУ №RU77-174000-019016 от 25.11.2016г.
  2. ГПЗУ № RU77174000-033411 от 12.09.2017г.
  3. исх. № МКА-20-5414/8-1 от 19.06.2018г.
  4. Протокол ГЗК №5 от 13.02.2014г., п. 5, 
  5. Протокол ГЗК №44 от 25.12.2014г., п. 8,
  6. Протокол ГЗК №33 от 08.10.2015г., п. 37
  7. Кадастровая стоимость земельного участка на момент проведения оценки
  8. Кадастровая стоимость земельного участка на момент утверждения ПЗЗ
  9. Решения арбитражного суда Московской области о включении в реестр на передачу квартир
  10. Протоколы судебных заседаний
  11. Ответ Москомстройинвеста
  12. Ответ Минстроя РФ.

С уважением,

Обманываемые долгие годы дольщики АО «СУ-155», ЖК «Sky City» на ул. Бочкова:

Свиридов Алексей 

Белорукова Галина

Болдырева Надежда 

Калинчук Игорь

ОАО «Первый Автокомбинат» им. Краузе

Очерхаджиев Иса 

Крушеницкая Ольга

Алексеева Елизавета 

Преснякова Людмила

Гришкова Маргарита

Подписывайтесь на наш Telegram, чтобы быть в курсе самых важных новостей. Для этого достаточно иметь Telegram на любом устройстве, пройти по ссылке и нажать кнопку Join. Также вступайте в наш чат.